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Wertermittlung

”Neufassung der Richtlinie und Grundsätze für die Wertermittlung von Aufwuchs,
Baulichkeiten und sonstigen Einrichtungen in Kleingärten“,
gültig im Bereich des Landesverbandes Hessen der Kleingärtner e. V.
(Wertermittlungsrichtlinie)
- Stand Juni 2008 -
 
1. Allgemeines
 
1.1 Aufgabe dieser Richtlinie ist es, den bewertenden Personen und
Wertermittlungskommissionen die notwendigen Grundlagen und Anleitungen für
eine sachgerechte Durchführung bei der Wertermittlung von Aufwuchs, Baulichkeiten
und sonstigen Einrichtungen in Kleingärten bei Beendigung des Nutzungsrechtes
zu geben.
 
2. Grundregeln für die Wertermittlung
 
2.1 Oberster Grundsatz muss sein, sachgerecht zu bewerten.
 
2.2.1 Nach den Bestimmungen des am 1. April 1983 in Kraft getretenen Bundes-kleingartengesetzes (BKleingG) steht der weichenden Kleingärtnerin oder dem
weichenden Kleingärtner als Pächterin bzw. Pächter oder Unterpächterin bzw.
Unterpächter einer Gartenparzelle in einer Kleingartenanlage entsprechend den
Bebauungsplänen und Aufstellungsbeschlüssen und vergleichbaren Voraussetzungen
eine Entschädigung zu für die von ihr/ihm eingebrachten oder gegen Entgelt über-nommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Voraussetzung hierfür ist die erfolgte Kündigung durch die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer bzw. die Verpächterin oder den Verpächter nach § 9 Abs. 1 Nr.2 bis Nr.6 BKleingG.
Wenn die Vereinssatzung oder der Unterpachtvertrag bei einem freiwilligen
Austritt oder bei einer Verschuldenskündigung die Möglichkeit zur Entschädigung
vorsehen, ist diese nach der ”Wertermittlungsrichtlinie” zu ermitteln und von der
Pachtnachfolgerin oder vom Pachtnachfolger zu zahlen.
 
Anspruch auf eine Entschädigung besteht nur:
1. für die im Garten verbleibenden Kulturpflanzen,
2. für die dem örtlichen Baurecht und vergleichbaren Bestimmungen entsprechenden
baulichen Anlagen
insoweit, als diese dem Sinn und Zweck eines Kleingartens entsprechen.
 
2.2.2 Die Pächterin oder der Pächter hat bei der Zurückgabe seines Kleingartens die
Pflicht, alle Mängel und Schäden z. B. Walnussbäume, Süßkirschen, (soweit
nicht nachgewiesenermaßen auf schwachwachsender Unterlage), Waldbäume,
hochwachsende Nadelgehölze, abgängige Obstgehölze und rechtswidrige bauliche
Anlagen und Einrichtungen auf eigene Kosten zu beseitigen. Ist dies für die
Pächterin oder den Pächter nicht durchführbar, sind die Kosten für ihre Beseitigung
bei der Wertfeststellung vom Gesamtwert in Abzug zu bringen.
 
2.4 Eine Bestandsaufnahme mit Angaben über Alter, Größe und Schäden von allen,
auch wertlosen Teilen des Kleingartens, geht der Wertermittlung voraus. Sie
muss im Beisein der scheidenden Pächterin oder des scheidenden Pächters
oder deren Beauftragtem durchgeführt werden und ist mit den Unterschriften
aller Beteiligten niederzulegen.
 
 
2.5 Die Errechnung der Einzelwerte und die Festlegung des Gesamtwertes erfolgt
durch die bewertenden Personen allein verantwortlich.
 
2.6 Die Wertermittlungen müssen nachprüfbar sein.
 
2.7 Bewertet werden:
 
2.7.1 Gartenlauben, die dem örtlichen Baurecht oder vergleichbaren Bestimmungen
entsprechen und nicht dem § 3 Abs. 2 BKleingG entgegenstehen;
§ 3 Abs. 2 lautet: ”Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit
höchstens 24 m2 Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die
§§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit,
insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum
dauernden Wohnen geeignet sein”.
 
2.7.2 Kleingärtnerische Kulturen, die der örtlichen Gartenordnung oder dem Bepflanzungsplan
entsprechen.
 
2.7.3 Wasserleitungen, elektrische Versorgungseinrichtungen, Gießwasserbecken,
Saugrohre und Wasserpumpen, die für die kleingärtnerische Nutzung erforderlich
sind.
 
2.7.4 Spaliergerüste, Plattenwege mit Einfassungen zur Laube hin, Gewächshäuser,
Frühbeetkästen, Kompostbehälter, soweit sie bestehenden Bestimmungen nicht
entgegenstehen und zur Bewirtschaftung des Gartens erforderlich sind.
 
2.7.5 Kultivierung und Bodenverbesserung.
 
2.7.6 Feuchtbiotope, soweit sie bestehenden Bestimmungen nicht entgegenstehen
und die Verhältnismäßigkeit zur Parzellengröße gewahrt bleibt.
 
2.8 Ohne Bewertung bleiben:
 
2.8.1 Der Teil baulicher Anlagen, der baurechtlichen Vorschriften nicht entspricht.
 
2.8.2 Nach Pachtverträgen, Gartenordnungen oder sonstigen Bestimmungen nicht
zulässige Bauten, Zwischenzäune bzw. Hecken, unnötige Wege, Einfassungen
und Freisitzbeläge.
 
2.8.3 Anpflanzungen, die durch hohes Alter, Krankheit, dichten Stand oder schlechte
Pflege abgängig sind, außerdem Liebhaberpflanzungen aller Art, die das Maß
kleingärtnerischer Nutzung überschreiten;
 
2.8.4 nicht kleingärtnerischer Nutzung entsprechende bzw. nach Satzung, Pachtvertrag
oder Gartenordnung nicht zulässige Anpflanzungen, deren Beseitigung
erforderlich ist, z. B. Walnussbäume, Süßkirschen (soweit nicht nachgewiesenermaßen
auf schwachwachsender Unterlage), Waldbäume, Nadelgehölze
und Sträucher;
 
2.8.5 alle beweglichen Güter wie Laubeninventar, Gartengeräte, Gartenmöbel und
sonstiges Garteninventar.
 
 
2.9 Abzüge
 
2.9.1 Befindet sich der Garten in schlechtem Pflegezustand, so sind vom Wertermittlungsbetrag
a) vom ermittelten Wert der Kulturen bis zu 80%,
b) die Kosten des Gesamtaufwandes zur Wiederherstellung der kleingärtnerischen
Nutzung des Bodens auf der Basis des Gemeinschaftsstundensatzes und
der entstehenden Sachkosten in Abzug zu bringen.
 
2.9.2 Das Abbrechen alter Gartenlauben und das Rückbauen auf die zulässige
Laubengröße, das Entfernen überzähliger Bäume und Sträucher sowie die
Gesamtkosten für die Abfuhr von Altmaterial, Steinen, Schrott und Müll sind auf
der Basis des Gemeinschaftsstundensatzes und der entstehenden Sachkosten
ebenfalls von dem Wertermittlungsbetrag in Abzug zu bringen, sofern die
weichende Pächterin oder der weichende Pächter den Garten nicht selbst in
Ordnung bringt.
 
3. Wertermittlung für die Baulichkeiten
 
3.1 Die Wertermittlung eines Kleingartens wird in den meisten Fällen vom Wert der
Gartenlaube bestimmt. Deshalb ist der Gartenlaube besondere Aufmerksamkeit
zuzumessen.
Insbesondere ist bei der Wertermittlung darzustellen, in welchem Umfang bauliche
Anlagen nicht dem örtlichen Baurecht entsprechen.
 
3.2 Bei der Wertermittlung ist der Zustandswert der baulichen Einrichtungen, die Art
der Ausführungen, der Pflegezustand und die dem Alter entsprechende Abschreibung
zu berücksichtigen. Nicht allein das Alter, sondern der gegenwärtige
Gesamtzustand bzw. die noch zu erwartende Lebensdauer sind ausschlaggebend
für die Bewertung. Hierbei ist auf gute Feuchtigkeitsisolierung und ein
dichtes Dach zu achten. Die normale Abschreibung beträgt bei Holzbauten 5%,
bei Steinbauten 3% pro Jahr. In der Regel sollte ein Restwert von 30% des
normalen Herstellungswertes nicht unterschritten werden. Bei schlechtem
Pflegezustand kann von dem ermittelten Betrag eine Wertminderung bis zu 80%
abgezogen werden.
 
3.3 Normalherstellungswert von Gartenlauben und Feuchtbiotopen siehe Tabelle 1;
Bauindex für Gartenlaube siehe Tabelle 2.
 
3.4 Versorgungsanlagen, Plattenwege, Spaliergerüste
Hier sind Beträge festzusetzen, die sich aus dem Anschaffungswert abzüglich
einer jährlichen Abschreibung von 3% bis 10% je nach Zustand ergeben. Als
Berechnungsgrundlage sind die Preise allgemein üblicher Normalausführungen
anzuwenden.
 
4. Bewertung des Aufwuchses
 
4.1 Erfasst werden alle Obst- und Ziergehölze sowie Beerensträucher. Kranke, überalterte,
beschädigte oder zu dicht stehende Bäume und Sträucher bleiben ohne
Bewertung; sie sind zu entfernen.
Bei 400 m2 Gartenfläche werden - bei üblicher kleingärtnerischer Nutzung - anerkannt:
Obstbäume: Busch, Spindel bis zu 12 Stück
davon 1 Hoch- oder Halbstamm
Johannis- und Stachelbeeren bis zu 12 Stück
Erdbeeren, ein- oder zweijährig bis 50 m2
Ziersträucher (Blütensträucher) bis zu 7 Stück
Rosen bis zu 30 Stück
Stauden, Zwiebel- und Knollengewächse bis zu 40 m2
Rasen bis zu 60 m2
In kleineren Gärten verringern sich diese Grundwerte entsprechend.
Die entsprechenden Berechnungsrichtwerte sind aus nachstehender Tabelle 3
zu entnehmen.
Bei Ziersträuchern und Rosen sind die Katalogpreise anerkannter Markenbaumschulen
für durchschnittliche Handelsware (keine Solitärpflanzen) anzusetzen.
Alter und Pflegezustand sind zu berücksichtigen.
 
4.2 Für Gemüse und Kartoffeln sind je m2 bestellter Fläche nur dann bis zu 1,-- €
einzusetzen, wenn der Pächterwechsel vor dem Abernten stattfindet. Stets zu
berücksichtigen sind Dauerkulturen wie z. B. Spargel (bis 8 lfm) und Rhabarber
(bis vier Stück). Die Werte sind der Tabelle 3 zu entnehmen.
 
4.3 Stauden, Zwiebel- und Knollengewächse, Rasen
Für Stauden und Blumenzwiebeln sind je nach Alter und Zustand bis zu 2,50 €
pro m2 anzusetzen. Für Rasenflächen sind je nach Pflegezustand bis zu 0,50 €
pro m2 anzusetzen.
 
5. Kultivierung; Bodenverbesserung bei neu angelegten Gärten
Hier wird innerhalb der ersten fünf Jahre eine Vergütung der Nutzfläche gewährt,
die nach der Kulturpflege berechnet wird und je nach Aufwand bis 1,00 € pro m2
für Urbarmachung und Bodenverbesserung betragen darf.
 
6. Schlussbemerkung
 
6.1 Verantwortlich für die satzungsgemäße Anwendung und rechtliche Durchsetzung
dieser Grundsätze und Richtlinie in dem Kleingärtnerverein ist der geschäftsführende
Vereinsvorstand.
 
6.2 Bei der Weitergabe eines Kleingartens sollen in erster Linie die bei der Einrichtung
entstandenen Material- und Pflanzenkosten vergütet, jedoch kein finanzieller
Gewinn erzielt werden, zumal bei baulichen Anlagen und Einrichtungen
immer eine Alterswertminderung erfolgt.
Die Richtwerte gelten für die Pflanzungen in sehr gutem Zustand. Bei weniger
gutem, mäßigem bzw. schlechtem Pflegezustand sind Abschläge von den
Richtwerten in Höhe bis zu 80% zu machen.